Земля и недвижимость для иностранцев и компаний с иностранным участием: что разрешено

Кто считается иностранным лицом по Земельному кодексу?

Земельный кодекс КР относит к иностранным лицам физических лиц без гражданства КР и юридические лица, учреждённые в Кыргызстане, но контролируемые иностранцами. Юридическое лицо считается иностранным, если не менее двадцати процентов его акций или голосов акционеров принадлежит иностранным гражданам или иностранным компаниям.

Контроль устанавливается через право назначать большинство членов исполнительного или наблюдательного органа, право реализовать большинство акций или письменный контракт управления. Если иностранец владеет процентами, ограничения не применяются, при достижении двадцати процентов компания подпадает под режим иностранного лица.

Этот статус определяет, какие права на землю доступны юридическому лицу. Ограничения действуют независимо от резидентства директора или места регистрации компании: важна структура капитала и контроль. Режим иностранного лица применяется и к ОсОО, и к ЗАО с иностранным участием.

Какие земельные участки иностранцы могут получить в собственность?

Передача земли иностранным лицам в собственность запрещена по Земельному кодексу КР. Единственное исключение установлено для участков в черте населённого пункта при обращении взыскания по ипотечному кредиту.

В этом случае право собственности переходит к иностранцу как залогодержателю с обязательством продать участок в течение двух лет с момента возникновения права. Продажа производится в порядке, установленном законодательством о залоге. Если иностранное лицо не отчуждает участок в срок, орган местного самоуправления вправе истребовать его через суд.

За пределами этой ситуации приобретение земли в собственность недоступно. Покупка земли у частного собственника, получение участка от государства, приобретение прав на участок через наследование иностранцу не разрешаются. Исключения Земельный кодекс КР не называет.

На каких правах иностранец может пользоваться землёй?

Участок в черте населённого пункта предоставляется иностранному лицу на правах срочного пользования. Срок и порядок определяются договором с собственником или уполномоченным органом. Земельный кодекс КР не устанавливает максимального срока для обычных участков в населённых пунктах.

По национальным и государственным инвестпроектам, включённым в перечень Кабинета Министров, возможен срок до пятидесяти лет с последующей пролонгацией при надлежащем целевом использовании. Условие пролонгации — использование участка по назначению, подтверждённое на момент продления договора.

Договор о срочном пользовании регистрируется в Государственной регистрационной службе. Права пользования защищаются в судебном порядке наравне с правами граждан и местных юридических лиц. Досрочное прекращение возможно по основаниям, предусмотренным договором или законом, включая нецелевое использование.

Аренда земли у частного собственника оформляется договором между сторонами. Условия и срок определяют стороны с учётом ограничений Земельного кодекса КР. Приватизация арендованного участка иностранцу недоступна.

Какие ограничения установлены для приграничных территорий?

Иностранным лицам не предоставляются в пользование участки, находящиеся на приграничных территориях. Запрет действует независимо от целевого назначения участка и срока пользования.

Исключения установлены для кайрылманов, строительства объектов возобновляемых источников энергии и инфраструктуры железной дороги. Кайрылманы — этнические кыргызы, возвращающиеся на историческую родину, имеют право на участки в приграничных зонах наравне с гражданами КР. Объекты возобновляемой энергетики и железнодорожная инфраструктура могут размещаться на приграничных землях по решению уполномоченного государственного органа.

Границы приграничных территорий определяются актами Кабинета Министров. Застройщик обязан уточнить статус участка в органе местного самоуправления до подачи заявления о предоставлении земли. Нарушение запрета влечёт отказ в предоставлении или расторжение договора срочного пользования.

Может ли иностранец купить квартиру или дом?

Законодательство Кыргызстана не устанавливает ограничений на приобретение жилой недвижимости иностранными лицами. Квартиру, дом, офисное помещение можно купить на праве собственности без дополнительных условий.

При покупке дома или дачи в черте населённого пункта земельный участок под строением остаётся в срочном пользовании. Право собственности на строение и право пользования участком регистрируются отдельно. Срок пользования участком определяется по правилам Земельного кодекса КР.

Покупка квартиры в многоквартирном доме не влечёт прав на земельный участок под зданием. Участок принадлежит всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Доля иностранца в праве на землю определяется пропорционально площади квартиры.

Сделка с недвижимостью регистрируется в Государственной регистрационной службе. Налог на имущество физических лиц уплачивается по месту нахождения недвижимости независимо от гражданства собственника.

Что проверить перед получением участка

До подачи заявления о предоставлении земельного участка иностранное лицо проверяет статус участка в органе местного самоуправления. Необходимо уточнить, не находится ли участок на приграничной территории и не установлены ли иные ограничения по целевому назначению.

Для крупного инвестпроекта требуется подтверждение включения проекта в перечень национальных или государственных инвестиционных проектов, утверждённый решением Кабинета Министров. Без этого решения срок срочного пользования до пятидесяти лет недоступен.

При покупке недвижимости с земельным участком запрашивается выписка из реестра прав на недвижимое имущество на строение и участок. Проверяется наличие обременений, арестов, запретов на распоряжение. Если участок в аренде у продавца, выясняется возможность переоформления договора на покупателя.

Структуру компании с иностранным участием оценивают на момент подачи заявления. Если доля иностранцев приближается к двадцати процентам, изменение в капитале может привести к переходу компании в статус иностранного лица и утрате права на участок. Такое изменение требует согласования с органом, предоставившим землю.