Налог при продаже: на что обратить внимание в 2026 году

Как формируется налоговая база при продаже актива?

Налоговая база при продаже недвижимости или иного актива рассчитывается как разница между ценой реализации и документально подтверждёнными расходами на приобретение. Именно с этой разницы исчисляется налог. Если документы о расходах отсутствуют или оформлены некорректно, налоговый орган вправе применить расчётный метод — что, как правило, увеличивает базу.

Для юридических лиц доход от продажи актива включается в общую налогооблагаемую прибыль и облагается налогом на прибыль по ставке 10%. Для физических лиц-предпринимателей и граждан применяются иные правила, в зависимости от вида актива и срока владения. Согласно действующему законодательству КР, доход от реализации имущества, используемого в предпринимательской деятельности, не подпадает под освобождение, предусмотренное для частных сделок.

Практика ГНС показывает: наиболее частое основание для доначислений — несоответствие цены в договоре рыночной стоимости. Налоговый орган вправе провести оценку и скорректировать базу, если цена сделки отклоняется от рыночной без обоснования. Оценочный отчёт, подготовленный до сделки, снижает этот риск. Подробнее о правовой защите собственности при сделках — в материале «Право собственности: как защитить интересы компании».

Какие вычеты допустимы и что нужно подтвердить документально?

Вычет из налоговой базы возможен в размере фактически понесённых и документально подтверждённых расходов на приобретение актива. К таким расходам относятся: цена покупки, затраты на регистрацию права собственности через Государственную регистрационную службу, нотариальные расходы, а также документально подтверждённые затраты на капитальный ремонт или улучшение объекта.

Ключевое требование 2026 года — наличие электронных счетов-фактур (ЭСФ) в подтверждение расходов на работы и услуги. Без ЭСФ вычет по расходам подрядчиков и поставщиков услуг не признаётся. Это требование в полной мере применяется к операциям с недвижимостью: если ремонт или строительство выполнялись без выписки ЭСФ — соответствующие расходы не уменьшат базу.

Кроме того, расходы на приобретение земельного участка и расходы на строительство объекта учитываются раздельно. По земле — отдельный учёт, по строению — отдельный. Смешение этих позиций в учёте приводит к спорам при проверке. Актуальная практика регистрации сделок с недвижимостью через ГРС описана в материале «Госрегистрация в КР: практика госорганов и судов».

Срок хранения документов, подтверждающих расходы, — не менее пяти лет с момента сделки. Утрата документов в этот период означает риск отказа в вычете при любой последующей проверке.

Как облагаются доходы нерезидентов от продажи имущества в КР?

Нерезиденты, получающие доход от продажи имущества, находящегося на территории Кыргызстана, признаются плательщиками налога у источника. По общему правилу, покупатель — если он является юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем в КР — обязан удержать налог и перечислить его в бюджет. Ставка для нерезидентов по доходам от реализации имущества составляет 10%.

Соглашение об избежании двойного налогообложения между Россией и Кыргызстаном действует и не приостановлено. Для резидентов России, продающих имущество в КР, это означает возможность применить пониженную ставку или зачесть уплаченный в КР налог при расчёте российских налоговых обязательств. Однако для применения льгот СОИДН нерезидент обязан заблаговременно представить документы, подтверждающие налоговое резидентство, — иначе налоговый агент применяет стандартную ставку.

Налоговое резидентство физического лица определяется по правилу 183 дней в 12-месячном периоде. Если нерезидент провёл в Кыргызстане более 183 дней — он может быть признан резидентом КР со всеми вытекающими обязательствами. Сравнительный анализ правил регистрации и налогообложения в странах ЕАЭС доступен в материале «Госрегистрация в Кыргызстане и странах ЕАЭС: сравнение».

При сделках между нерезидентом-продавцом и нерезидентом-покупателем, если объект находится в КР, налоговые обязательства не исчезают — возникает обязанность самостоятельной подачи декларации продавцом. Игнорирование этого требования ведёт к штрафным санкциям по Налоговому кодексу КР.

Новые требования 2026 года: сроки и документы

В 2026 году уточнён порядок подачи налоговой отчётности по доходам от разовых сделок с имуществом. По общему правилу, декларация подаётся не позднее 1 апреля года, следующего за годом получения дохода. При продаже актива в 2026 году — декларация за 2026 год подаётся до 1 апреля 2027 года. Налог уплачивается в те же сроки.

Для юридических лиц налог на прибыль от продажи актива отражается в годовой декларации и уплачивается по итогам отчётного периода. Авансовые платежи рассчитываются исходя из предполагаемой прибыли. Если сделка состоялась в конце года и существенно увеличила налоговую базу — рекомендуется скорректировать авансы во избежание пени.

Обязательный пакет документов при продаже недвижимого имущества для целей налогообложения включает: договор купли-продажи, прошедший нотариальное удостоверение; свидетельство о государственной регистрации права, выданное ГРС; документы о расходах на приобретение (договор, платёжные документы, ЭСФ); оценочный отчёт при наличии; документы, подтверждающие налоговый статус сторон.

Мораторий на проверки бизнеса, действующий до 31 декабря 2026 года, не распространяется на выездные налоговые проверки ГНС — они продолжаются в штатном режиме. Сделки с имуществом, в том числе разовые, могут стать основанием для встречной или тематической проверки.